Traumhaus unter Palmen: Der Leitfaden für Ausländer zum Immobilienkauf auf Mallorca

Der Traum vom Eigenheim unter der mallorquinischen Sonne ist universell. Doch für internationale Käufer kann der spanische Kaufprozess auf den ersten Blick komplex erscheinen. Mit der richtigen Vorbereitung und einem kompetenten Partner wird Ihr Immobilienkauf auf Mallorca jedoch zu einem reibungslosen Erlebnis.

I. Die rechtliche Grundlage: Dokumente sind der Schlüssel

Bevor Sie den ersten Besichtigungstermin vereinbaren, sind zwei grundlegende Schritte in Spanien notwendig:

• 1. Die N.I.E.-Nummer (Número de Identidad de Extranjero): Dies ist Ihre Ausländeridentifikationsnummer und absolut zwingend erforderlich. Sie benötigen die N.I.E. für alle finanziellen und rechtlichen Vorgänge in Spanien (Kaufvertrag, Bankkonto, Steuern). Beantragen Sie diese entweder bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder direkt bei der Ausländerbehörde auf Mallorca.
• 2. Ein spanisches Bankkonto: Obwohl nicht zwingend vorgeschrieben, vereinfacht ein Konto bei einer spanischen Bank die Abwicklung von Überweisungen, Hypothekenzahlungen und zukünftigen Nebenkosten erheblich.

II. Der Kaufprozess in 5 Schritten

Nachdem Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, beginnt der formelle Kaufprozess:

1. Die Reservierung (Contrato de Reserva): Um die Immobilie vom Markt zu nehmen, wird eine Reservierungsgebühr (meist 3.000 € bis 10.000 €) hinterlegt. Dies sichert Ihnen die Option zum Kauf.
2. Der Privatkaufvertrag (Contrato de Arras): Etwa zwei bis vier Wochen später wird der verbindliche Privatkaufvertrag unterzeichnet. Hierbei ist eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises üblich. Dieser Vertrag legt alle Bedingungen und den finalen Übergabetermin fest.
3. Finanzierung und Due Diligence: In dieser Phase muss Ihre Finanzierung gesichert sein. Gleichzeitig prüft Ihr Anwalt die juristische Situation der Immobilie (Lastenfreiheit, Baugenehmigungen).
4. Der Notartermin (Escritura Pública): Dies ist der offizielle Akt. Die vollständige Kaufsumme wird überwiesen und Käufer, Verkäufer sowie der Notar unterzeichnen die öffentliche Urkunde. Mit der Unterschrift erhalten Sie die Schlüssel und werden Eigentümer.
5. Grundbucheintrag und Steuern: Ihr Anwalt kümmert sich um die Zahlung der Grunderwerbsteuer und die Eintragung der Urkunde ins spanische Grundbuch.

III. Budgetierung: Steuern und Nebenkosten

Als Käufer müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis die Nebenkosten einkalkulieren, die auf Mallorca typischerweise zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises liegen. Es ist essenziell, diese Kosten von Anfang an im Budget zu berücksichtigen, um böse Überraschungen zu vermeiden:

Die größte Position bildet dabei die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), welche beim Kauf von Bestandsimmobilien fällig wird. Diese ist progressiv gestaffelt und bewegt sich je nach Kaufpreis in einer Spanne von 8 % bis 11,5 %. Kaufen Sie hingegen einen Neubau oder eine Erstbeziehung vom Bauträger, fällt anstelle der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % an.

Hinzu kommen weitere obligatorische Gebühren: Für die notarielle Beglaubigung und die Eintragung ins spanische Grundbuch müssen Sie mit Kosten von etwa 1,5 % rechnen. Wir beraten Sie gerne.