La casa de sus sueños bajo las palmeras: guía para extranjeros sobre la compra de una vivienda en Mallorca

El sueño de tener una casa propia bajo el sol mallorquín es universal. Sin embargo, para los compradores internacionales, el proceso de compraventa español puede parecer complejo a primera vista. Con la debida preparación y un socio competente, la compra de su vivienda en Mallorca se convertirá en una experiencia sin contratiempos.

I. La base jurídica: los documentos son la clave

Antes de concertar la primera visita, en España son necesarios dos pasos fundamentales:

• 1. El N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero): Es su número de identificación como extranjero y resulta absolutamente imprescindible. Necesitará el N.I.E. para todas las operaciones financieras y jurídicas en España (contrato de compraventa, cuenta bancaria, impuestos). Solicítelo en un consulado español en su país de origen o directamente en la Oficina de Extranjería de Mallorca.
• 2. Una cuenta bancaria española: Aunque no es obligatoria, una cuenta en un banco español simplifica considerablemente la gestión de transferencias, el pago de la hipoteca y los futuros gastos corrientes.

II. El proceso de compra en 5 pasos

Una vez que haya encontrado la propiedad de sus sueños, comienza el proceso formal de compraventa:

• La reserva (Contrato de Reserva): Para retirar la propiedad del mercado se deposita un importe de reserva (normalmente entre 3.000 € y 10.000 €). Esto le garantiza la opción de compra.
• El contrato privado de compraventa (Contrato de Arras): Aproximadamente dos a cuatro semanas después se firma el contrato privado vinculante. Es habitual entregar un pago a cuenta del 10 % del precio de compra. Este contrato establece todas las condiciones y la fecha definitiva de entrega.
• Financiación y due diligence: En esta fase su financiación debe estar asegurada. Al mismo tiempo, su abogado comprueba la situación jurídica de la propiedad (libre de cargas, licencias de obra).
• La firma ante notario (Escritura Pública): Es el acto oficial. Se transfiere el importe total de la compra y el comprador, el vendedor y el notario firman la escritura pública. Con la firma recibe las llaves y se convierte en propietario.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad e impuestos: Su abogado se encarga del pago del impuesto de transmisiones y de la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad español.

III. Presupuesto: impuestos y gastos adicionales

Como comprador, además del precio de compra debe tener en cuenta los gastos adicionales, que en Mallorca suelen situarse entre el 8 % y el 12 % del precio de compra. Es esencial incluir estos costes en el presupuesto desde el principio para evitar sorpresas desagradables:

La partida más importante es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se devenga en la compra de viviendas de segunda mano. Es progresivo y, según el precio de compra, oscila entre el 8 % y el 11,5 %. Si, por el contrario, compra una obra nueva o una vivienda de primera transmisión a un promotor, en lugar del impuesto de transmisiones se aplica el IVA del 10 %.

A ello se suman otros gastos obligatorios: por la escritura notarial y la inscripción en el Registro de la Propiedad español debe contar con unos costes de aproximadamente el 1,5 %. Le asesoramos con mucho gusto.